Jetzt wird’s ernst: Neubewertung des Grundeigentums

Die Grundsteuerreform, die zum 01.01.2025 wirksam wird, wirft ihre Schatten voraus. Denn für alle Grundstücke – also auch für Geschäftsgrundstücke sowie für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke – müssen nun die Werte auf den Stichtag 01.01.2022 ermittelt werden. Hier kommt auf die Eigentümer einiges an Arbeit zu.

Warum das Ganze?

Notwendig wurde die Reform der Grundsteuer, weil das Bundesverfassungsgericht schon 2018 festgestellt hatte, dass die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form wegen der völlig veralteten Grundstückswerte, nach denen sie erhoben wird, gegen das Gleichbehandlungsgebot des Grundgesetzes verstößt. Der Bundesgesetzgeber hat das Grundsteuergesetz und die einschlägigen bewertungsrechtlichen Vorschriften daraufhin reformiert und den Ländern dabei das Recht eingeräumt, eigene, vom Bundesmodell abweichende Grundsteuergesetze zu erlassen. Von dieser Option haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, und Niedersachsen Gebrauch gemacht und sich ihrerseits für teilweise wieder ganz unterschiedliche Modelle entschieden. Das Saarland und Sachsen nutzen das Bundesmodell, haben aber abweichende Steuermesszahlen festgelegt.

Was hat es mit der Steuererklärung auf sich?

Die unterschiedlichen Grundsteuermodelle sehen auch ganz unterschiedliche Methoden zur Bestimmung der Grundbesitzwerte vor. Allen gemeinsam ist aber, dass diese Werte zum Stichtag 01.01.2022 ermittelt werden müssen. Weil den Finanzämtern die dazu erforderlichen aktuellen Daten nicht vorliegen, müssen alle Grundstückseigentümer eine Steuererklärung abgeben. Diese Erklärung muss bis 31.10.2022 beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Zuständig ist das sogenannte Lagefinanzamt, also dasjenige Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich das jeweilige Grundstück bzw. der jeweilige land- und forstwirtschaftliche Betrieb liegt.

Die Steuererklärung muss nach einem amtlich vorgeschriebenen Datensatz digital abgegeben werden. Die entsprechenden elektronischen Formulare werden voraussichtlich ab 01.07.2022 im ELSTER-Onlineportal der Finanzverwaltung zur Verfügung stehen. Falls die Datenfernübertragung für den Steuerpflichtigen eine unbillige Härte darstellen würde – zum Beispiel, weil er weder über die dazu notwendigen Geräte verfügt noch einen Steuerberater hat –, kann das Finanzamt ihn auf Antrag davon befreien und stattdessen die Erklärung auf einem amtlichen Papiervordruck akzeptieren. Die Hürden hierfür liegen allerdings ziemlich hoch, weil der enorme Verwaltungsaufwand für die Grundstücksneubewertung überhaupt nur bei einem konsequent durchdigitalisierten Verfahren zu stemmen sein wird. Unternehmer werden das Vorliegen einer unbilligen Härte ohnehin nur in den seltensten Fällen geltend machen können.

Wer muss welche Angaben machen?

Verpflichtet zur Abgabe einer Grundsteuererklärung ist, wer am 01.01.2022 Eigentümer des jeweiligen Grundstücks bzw. Eigentümer des jeweiligen land- und forstwirtschaftlichen Betriebes ist bzw. war. Auch bei verpachteten Grundstücken ist der Eigentümer in der Pflicht, nicht etwa der Pächter. Ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist, spielt dabei keine Rolle.

Unabhängig vom jeweils geltenden Grundsteuerrecht werden für die Erklärung folgende Daten benötigt:

• amtliche Grundstücksbezeichnung (Grundbuch-Nummer, Kataster-Nummer),
• Eigentümer (natürliche oder juristische Person),
• Grundstücksfläche in Quadratmeter,
• Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter,
• Art der Grundstücksnutzung.

Ob und welche weiteren Daten darüber hinaus abgefragt werden, hängt von dem im jeweiligen Bundesland geltenden Grundsteuermodell ab. Vor allem in denjenigen Ländern, in denen das Bundesmodell gilt (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen), ist eine Vielzahl von Angaben zur Bebauung des Grundstücks erforderlich.

Wer in einem anderen Bundesland wohnt, sollte sich dort zu den Einzelheiten informieren. Dazu gibt es ebenfalls auf der Seite des Bundesfinanzministeriums mehr Informationen:

„In Baden-Württemberg wurde ein eigenes Landesgesetz im November 2020 durch den Landtag verabschiedet, wonach die Grundsteuer für das Grundvermögen nach einem modifizierten Bodenwertmodell ermittelt wird. Die Bewertung basiert im Wesentlichen auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Für die Berechnung werden beide Werte miteinander multipliziert. Auf die Bebauung kommt es für die Bewertung nicht an. Wird das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, erfolgt ein Abschlag bei der Steuermesszahl in Höhe von 30 Prozent.“

Interessant in diesem Zusammenhang dürfte die Erhebung der Sparkasse Freiburg zu den aktuellen Bodenpreisen sein. Die aktuelle Ausgabe des Magazins finden Sie zum Download auf der Immobilienseite-Seite der Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau.

Wer die Grundsteuererklärung verspätet – also nach dem 31.10.2022 – abgibt, muss damit rechnen, dass das Finanzamt einen Verspätungszuschlag festsetzt. Gibt ein Grundstückseigentümer gar keine Erklärung ab, kann die Finanzbehörde die Besteuerungsgrundlagen schätzen, was sich in aller Regel nachteilig für den Steuerpflichtigen auswirkt.

Betroffene Unternehmer sowie Land- und Forstwirte sollten sich – wie auch alle privaten Eigentümer von Grund und Boden – schnellstmöglich informieren, welche Erklärungspflichten in ihrem Bundesland gelten und sogleich damit beginnen, die notwendigen Daten zu ermitteln und zusammenzutragen. Hierbei hilft der Steuerberater. Ausführliche Informationen finden sich auch auf den Homepages der jeweiligen Landesfinanzministerien.