Zunehmend beliebt: Anschlussfinanzierung im Voraus absichern

veröffentlicht am 15. Juni 2022

Forward-Darlehen im Aufwind: Aufgrund der zuletzt sehr hohen Inflation gehören Niedrigzinsen für Baugeld zusehends der Vergangenheit an. Mit einem Forward-Darlehen lassen sich die aktuellen Immobilienzinsen bereits jetzt festschreiben – sogar dann, wenn etwa die Anschlussfinanzierung für ein auslaufendes Erstdarlehen erst in ein bis drei Jahren benötigt wird.

Das Wichtigste in Kürze:

Ein Forward-Darlehen sichert die Anschlussfinanzierung einer künftigen Immobilienfinanzierung zu im Voraus zu fest vereinbarten Zinskonditionen.
Der Zeitpunkt der Auszahlung kann – abhängig vom aktuellen Baudarlehen – um bis zu drei Jahre in die Zukunft geschoben werden.
Die Aufpreise für ein Forward-Darlehen sind derzeit vielfach noch recht günstig

Die Baufinanzierung wird teurer

In der Niedrigzinsphase der vergangenen gut 15 Jahre konnten Sparkassen und Hypothekenbanken historisch günstige Immobiliendarlehen anbieten. In den letzten Monaten sind die Bauzinsen jedoch deutlich angestiegen und kennen weiterhin nur eine Richtung: nach oben! Expertenprognosen zufolge ist ein baldiges Ende des aktuellen Aufwärtstrends eher unwahrscheinlich. Inflations- und Markterwartungen schieben die Bauzinsen an.

Und sollte die Europäische Zentralbank im Laufe des Jahres 2022 dem Beispiel der US-amerikanischen Notenbank Fed folgen und die Leitzinsen erstmals seit langer Zeit anheben, dürften die Hypothekenzinsen sogar nochmals deutlich ansteigen.

Überfordernde Darlehensraten – ein Alptraum für Eigenheimer

Immobiliendarlehen werden üblicherweise über eine Laufzeit von fünf, zehn oder 15 Jahre mit festen Tilgungs- und Zinssätzen abgeschlossen. Am Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit ist der Kredit in den wenigsten Fällen vollständig getilgt bzw. ganz abbezahlt. Meist bleibt eine mehr oder weniger große Restschuld. Für diese wird in der Regel eine Anschlussfinanzierung in Form eines weiteren Immobiliendarlehens benötigt.

Für viele Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer ist dieser an sich gewöhnliche Vorgang ein derzeit sehr bedrückendes Szenario: Die Laufzeit ihres Immobilienkredits mit der „phantastisch“ günstigen Zinsbindung aus der Zeit des Vertragsabschlusses läuft in absehbarer Zeit aus. Aber der Kreditmarkt hat sich zwischenzeitlich dramatisch verändert. Die unvermeidliche Anschlussfinanzierung der Restschuld ist nur zu wesentlich höheren Zinsen möglich. Das lässt den Spielraum für eine sinnvolle Tilgung fast gänzlich schwinden und die monatliche Darlehensrate mutiert zur kaum noch tragbaren finanziellen Belastung für das Familienbudget.

Ein Forward-Darlehen als „Versicherung“ gegen den Zinsanstieg

Als probates Mittel gegen dieses Szenario bieten viele Immobilienfinanzier ein sogenanntes Forward-Darlehen. Forward-Darlehen bzw. Vorausdarlehen sichern die derzeit noch moderaten Zinsen im Voraus für eine zukünftige Anschlussfinanzierung. Kein Wunder also, dass diese Kreditart bei den Sparkassen und Banken derzeit verstärkt nachgefragt wird.

Ein Forward-Darlehen besitzt eine gleichbleibende Rate, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt – so wie ein normales Annuitätendarlehen. Es wird jedoch erst nach einem zuvor fest vereinbarten Zeitraum ausgezahlt. Für jeden Monat, der bis zum Ende des Altvertrages bzw. zur Auszahlung des Forward-Darlehens vergeht, berechnen Kreditinstitute einen kleinen Aufschlag. Er variiert je nach Anbieter von 0,01 bis 0,05 Prozent. Für den Kreditnehmer ist dieser Aufschlag eine Art Versicherungsprämie gegen steigende Zinsen.

Gerade bei Erstfinanzierungen, die mit einer hohen Restschuld enden, kann ein Forward Darlehen zur Absicherung der Anschlussfinanzierung durchaus sinnvoll sein. Aber Achtung: Alle Konditionen und Abreden eines Forward-Darlehens sollten vor einem Abschluss genau geprüft und einem Kosten-Nutzen-Vergleich unterzogen werden. Ein Forward Darlehen ist schließlich immer auch eine Wette auf die ungewisse zukünftige Zinsentwicklung.