Wohnen für alle

lokal  ist mittendrin. In drei Jahren Bauzeit ist in Emmendingen das Quartier Dreikönig entstanden. Für das nachhaltige soziale Wohnprojekt hat die Sparkasse mit der Freiburger Genossenschaft „bogenständig“ zusammengearbeitet. Willi Sutter, Vorstandsmitglied von „bogenständig“, und Nicole Farrelly, Bereichsleiterin für Bauträger- und Immobilienprojekte bei der Sparkasse, im Gespräch über ein außergewöhnliches Bauvorhaben.

 

Herr Sutter, für Menschen, die noch nie vom Projekt Dreikönig in Emmendingen gehört haben: Stellen Sie es doch bitte kurz vor.

Sutter » | Unser Ansatz ist komplett sozial: Es sollte Wohnraum entstehen für Menschen, die auf dem normalen Wohnungsmarkt große Schwierigkeiten haben. Die Initiative für Dreikönig ging von Eltern von teilweise schon erwachsenen Kindern mit einer Behinderung aus, viele von ihnen besuchten oder besuchen die Esther-Weber-Schule in Emmendingen. Ich kann mich noch gut an das erste Gespräch erinnern und die Angst der Eltern: Wer kümmert sich um unser Kind, wenn wir es mal nicht mehr können? Die ursprüngliche Planung war lediglich die einer selbstbestimmten Wohngruppe, die jetzigen Dimensionen haben sich später ergeben. Es gibt nun zwei Wohngruppen und Wohnungen für Menschen mit Behinderung, eine Wohngruppe für Demenzerkrankte, Lernwohnungen und auch „normale“ Wohnungen auf dem gesamten Areal. Außerdem haben wir mit dem Amtsgericht einen wesentlichen Träger als Mieter drin.

 

Hatten Sie schon Erfahrung mit solchen Projekten?

Sutter » | In kleineren Varianten, ja. Wir gestalten häufig gemeinschaftliches Wohnen für Demenzkranke oder Flüchtlingsunterkünfte, da unterscheiden wir uns von den klassischen Wohnungsbaugesellschaften. Dreikönig hatte allerdings ein Volumen von rund 18 Millionen Euro, normalerweise liegen die Kosten unserer Projekte bei zwei bis vier Millionen Euro. Auf dem Dreikönigsgelände hatten wir vorher schon Altbauten saniert, insofern waren wir mit dem Gelände vertraut, als es darum ging, im hinteren Bereich die 4000 Quadratmeter Fläche mit den Garagenhöfen zu entwickeln. Dort kamen dann einige Probleme auf uns zu, aber wir haben sie alle gelöst bekommen.

Farrelly » | Aber genau das lieben wir ja, uns reizt das Anspruchsvolle. Wenn andere keine Lust haben, sich ganz tief reinzubohren, dann sagen wir: Okay, das wird schwierig – also lasst uns die Köpfe zusammenstecken und die Herausforderung gemeinsam meistern.

Sutter » | Wir haben einfach ein großes gegenseitiges Verständnis für das, was man tut. Nicht jeder versteht die Tragweite eines solchen Projektes und wie es entwickelt werden muss, da ist so ein Partner wirklich Gold wert.

 

 

Frau Farrelly, warum beteiligt sich die Sparkassen Immobilien an solch komplexen Bauvorhaben?

Farrelly » | Weil wir’s können – Spaß beiseite, ich sage immer: Wenn nicht wir, wer dann? Es geht um Integration, soziale Projekte, das liegt uns sehr am Herzen und wir unterstützen damit die Region. Rechnen muss es sich natürlich auch, sonst ist es nicht darstellbar, für beide Parteien nicht.

 

Herr Sutter, was muss man bei der Planung eines integrativen Projektes beachten und vielleicht anders machen als im klassischen Wohnungsbau?

Sutter » | Wenn unterschiedliche Wohnformen und Gruppen zusammenkommen sollen, muss man sich fragen: Wie mischt man das alles gut? So brauchen zum Beispiel gerade Menschen mit psychischen Erkrankungen mehr Rückzugsräume, da muss ich schauen, dass die Architektur nicht neue Probleme schafft, sondern zum Beispiel für Entzerrung durch verschiedene Zugänge sorgt.

 

Woher wissen Sie, was gebraucht wird?

Sutter » | Indem wir von Anfang an alle Mieter mit ins Boot holen. Wir investieren da viel Zeit, so dass eine punktgenaue Planung entsteht. Die Mieter fühlen sich ernst- und mitgenommen, was hinten raus für langfristige Mietverhältnisse sorgt. Das wiederum bietet eine hohe Sicherheit und Verlässlichkeit für die Bank. Wir sind gut im Räume schaffen, aber wir brauchen Partner, die unsere Arbeit verstehen.

 

Frau Farrelly, wie kann man als Partner so ein Verständnis entwickeln?

Farrelly » | Ich selbst mache das ja seit fast 30 Jahren und begegne immer wieder solchen Projekten, die sich durch ein hohes persönliches Engagement auszeichnen. Da geht es dann zunächst darum, das in unsere Bankenwelt zu übersetzen und zu sehen, was es braucht und wie wir helfen können. Wir sind uns der Verantwortung, die wir als Sparkasse für die Region tragen, durchaus sehr bewusst. Wir wollen also solche Projekte begleiten, nah an den Menschen sein und dazu beitragen, Lösungen zu finden, wenn es mal hakelig wird. Das gilt für die Genossenschaft „bogenständig“ genauso wie für alle anderen Wohnungsbaugesellschaften und Investoren aller Couleur in der Region. Wir brauchen alle Beteiligten der Wohnungswirtschaft, damit das gelingen kann.

 

Herr Sutter, das Quartier Dreikönig wurde 2023 fertiggestellt. Wie sichern Sie seinen langfristigen Erfolg?

Sutter » | Durch Kommunikation. Auf allen Ebenen und von Anfang an. Das haben wir in zahlreichen Projekten zuvor gesehen, dass das der Schlüssel zum Erfolg ist. Nicht nur die späteren Mieter und Bauherren müssen von Anfang an miteinander reden, auch die Städte und Gemeinden, in denen die Projekte entstehen, das Baurecht und der Brandschutz werden mit einbezogen. Es ist ein ständiger kommunikativer Prozess. Probleme werden transparent kommuniziert und gemeinsam gelöst.

 

Welche Probleme mussten Sie beispielsweise beim Quartier Dreikönig bewältigen?

Sutter » | Das begann damit, dass die innerstädtische Baustelle quasi nicht anfahrbar war mit den Baugeräten, wir mussten unter anderem Brücken bauen über einen Bach hinter dem Gelände und lange mit sehr schmalen Zugängen klarkommen. Dann war der Schallschutz eine große Herausforderung, das Gelände liegt direkt an der Bahnlinie. Wo plant man die Schlafräume, dass die Belastung durch Lärm nicht zu hoch wird? Auch die Belüftung war ein schwieriges Thema, das geht auf die Kosten. Auch das Grundwasser stand sehr hoch, wir konnten also nicht unterkellern.

Farrelly » | Und der Denkmalschutz musste beachtet werden. Schauen, wie hoch gebaut werden darf und dass die Bauten in die bestehenden Strukturen passen.

Sutter » | Stimmt, aber das haben wir alles hinbekommen. Wieder durch gute Kommunikation. Wir haben mit der Stadt Emmendingen, die uns sehr unterstützt hat, und dem Denkmalamt sehr gut zusammengearbeitet. Und zu guter Letzt ist all das in einer Zeit geschehen, in denen wir es mit den extremsten Kostensteigerungen zu tun hatten, die wir in der Baubranche in den vergangenen Jahrzehnten gesehen haben. Dennoch durften wir unser Ziel nicht aus dem Blick verlieren: So zu bauen, dass die Räume allen Menschen offenstehen, mit Mieten, die leistbar und sozialhilfefähig sind. Das trifft auf mehr als 70 Prozent der Mieten im Quartier Dreikönig zu. Und das bei einem ökologisches Vorzeigeobjekt: Holzbau, Eigenstrommodell, Wärmepumpen, die auch kühlen können, eine hohe Versickerungsfähigkeit auf vielen entsiegelten Flächen, Carsharing auf dem Gelände etc.

 

Wie ist es Ihnen gelungen, den finanziellen Rahmen nicht zu sprengen?

Sutter » | Durch einen sehr innovativen Planungsansatz. Wir haben mit einem BIM-Modell eine Schnittstelle geschaffen, an der alle Planer gearbeitet haben. Dadurch waren alle immer auf dem gleichen Stand, wir haben Umsetzungsprozesse eingespart und optimiert. Außerdem arbeiten wir schon lange vertrauensvoll mit Handwerksbetrieben aus der Region zusammen. Die sind vielleicht nicht die billigsten, aber sie sind erfahren und finden mit uns gemeinsam die günstigsten Lösungen in der Umsetzung.

 

Frau Farrelly, haben Sie angesichts solch einer Menge an Schwierigkeiten wirklich nie ans Aussteigen gedacht?

Farrelly » | Nein, ich bin nicht so schnell im Panikmodus. Wir haben wirklich sehr viel zusammengehockt und geschaut, wo können wir einsparen, was geht vielleicht anders. Unsere Fördermittelexperten haben gemeinsam mit Herrn Sutter, der da selbst ein Spezialist ist, alles rausgeholt, was ging. Und wir haben, als die Zinsen anfingen zu steigen, auch das Glück gehabt, dass wir gerade noch reagieren konnten. Wir wussten: Das müssen wir jetzt einloggen und uns absichern, sonst wird’s gefährlich.

 

Sie sind also zufrieden mit dem Erfolg des Quartiers Dreikönig?

Sutter » | Auf jeden Fall. Das Objekt ist vollständig bezogen, wir haben keinerlei Probleme damit. Was wir auch sehr darauf zurückführen, dass wir von Anfang an auf eine intensive Kommunikation mit allen Beteiligten gesetzt haben. Und wirklich alle haben erkannt, wie wichtig dieses Sozialprojekt ist. Wir hatten keinen einzigen Einspruch von Anliegern, was wirklich außergewöhnlich ist bei einem derartigen innerstädtischen Vorhaben.

Farrelly » | Und jedes Mal, wenn es irgendwo geklemmt hat, haben wir gemerkt: Wir kriegen es hin, weil alle es wollen und alle sich dafür stark machen. Das war ein Gefühl, das uns das ganze Projekt über begleitet hat. Unser aller Dank gilt daher an alle Menschen, die das Quartier Dreikönig so großartig unterstützt haben.

 

Weitere Informationen zum Projekt gibt es unter quartier-dreikoenig.de