Ist „kleiner Wohnen“ ein Ausweg aus der Krise?

veröffentlicht am 1. August 2023

Die Durchschnittswohnung in Deutschland hat eine Größe von 92 Quadratmetern. Pro Kopf liegt die Wohnfläche bei 47,7 Quadratmetern und ist in den vergangenen Jahren tendenziell angestiegen – mit einem leichten Knick in den Jahren 2015 und 2016 aufgrund starker Zuwanderung. Trotzdem klingt das erst mal schön üppig.

Doch Vorsicht – die Zahlen trügen! Denn der Durchschnitt ist für viele Menschen nicht die Realität. Rund 8,6 Millionen Menschen leben laut Statistischem Bundesamt in „überbelegten Wohnungen“ – also in zu wenig Zimmern oder auf zu wenig Wohnfläche im Verhältnis zur Personenanzahl des Haushalts. Wenig verwunderlich, dass es sich hierbei vor allem um Familien und Alleinerziehende mit Kindern handelt.

Ältere haben dagegen überdurchschnittlich viel Wohnfläche. Bei den über 65-Jährigen liegt die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf bei 68,5 Quadratmetern. Offenbar wird oft der Umzug in kleinere Wohnungen vermieden. Nicht nur wegen des Aufwands eines Umzugs und der emotionalen Hürde, ein vertrautes Heim zu verlassen. Die kleinere, neu angemietete Wohnung ist inzwischen oft teurer als die bisherige große.

Eines ist durch all die Zahlen zum Wohnungsmarkt mehr als deutlich: „Bezahlbar wohnen können“ ist für mehr als die Hälfte unserer Kundinnen und Kunden ihr wichtigstes finanzielles Thema. Und zwar eins, zu dem wir keine Produkte haben.

Wege oder Irrwege aus dem Dilemma

Zuständig für das Thema Wohnraum sind zunächst mal „die anderen“. Also ein Bundesbauministerium, das durch politische Rahmensetzung den Markt motivieren und bürokratische Hürden beseitigen könnte. Die Bauwirtschaft, die durch standardisierte Bauteile Kosten senken könnte. Kommunen, die Flächen ausweisen oder Verdichtung ermöglichen könnten. Innovative Ingenieure, die materialsparende Lösungen serienreif machen. Ihr einziger gemeinsamer Gegner wäre dann die Gelbbauchunke.

Aber irgendwie wird das Problem derzeit eher größer als kleiner. Folgende Fragen kommen hier auf:

Gibt es genügend Bauland oder muss hier mehr ausgewiesen werden, um den Bedarf an Wohnraum zu decken?
Wie wird der Weg ins Eigenheim durch staatliche Förderung unterstützt?
werden Bauvorhaben nicht stärker standardisiert, um Kosten zu senken?

Die Antworten sind ernüchternd:

Selbst dort, wo es Bauland gibt, wird zu wenig gebaut
Eine Studie der Beratungsgesellschaft bulwiengesa zu Baulandmodellen zeigt, dass zwischen 2007 und 2020 pro 1000 Einwohner 3,0 Wohnungen in Berlin genehmigt wurden. Aber nur 1,7 Wohnungen wurden fertiggestellt.Das Phänomen gibt es bundesweit. Ausgewiesenes Bauland, das nicht bebaut wird. Medienwirksam eskalierte der Streit in Tübingen, wo die Kommune Besitzer von Bauland zum Bau verpflichten wollte. Die Gesetzeslage ist hierbei aber äußerst strittig. Bleibt noch die Möglichkeit, Flächen umzuwidmen, die als Gewerbe- oder Agrarflächen ausgewiesen waren.Doch das geschieht selten, und wenn, wird es teuer. Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen hat prognostiziert, dass in angespannten Wohnungsmärkten die gesamten Herstellungskosten einer Wohnung von Mitte 2021 bis Ende 2023 um 38 Prozent steigen werden.
Die Eigenheim-Förderung ist nicht bedarfsgerecht
Früher gab es die Eigenheimzulage und das Baukindergeld, seit dem 1. Juni 2023 gilt die „Wohneigentumsförderung von Familien“. Statt staatlichen Zuschüssen ist dies ein subventioniertes Kreditprogramm. Antragsberechtigt sind Haushaltseinkommen bis 60.000 Euro brutto plus 10.000 Euro pro Kind, und Kredithöhen bis 140.000 Euro. Die Auflage für den Kredit ist zudem das „klimafreundliche Bauen“ im Effizienzhaus-40-Standard.Bei allem Respekt: Das sind ziemlich viele Nebenbedingungen, und sie gehen am heutigen Kosten-Level vermutlich vorbei. Einfacher wäre, die Spar-Eigenleistung zu belohnen – also Grunderwerbssteuer runter, steuerliche Freigrenzen für Selbstnutzer rauf.
Bei der Standardisierung stockt es noch
Damit günstiger gebaut werden kann, braucht es vereinfachte Planungs- und Genehmigungsverfahren, eine stärkere Digitalisierung und einen Fokus „hin zum seriellen und modularen Bauen“. Sagt das Bundesbauministerium.Der „Vorwärtsschritt“: 500 DIN-Normen und deren Auswirkungen auf Baukosten sollen begutachtet und dann durch eine unabhängige Prüfstelle kontrolliert werden. Neben den Normen hat Deutschland aber auch noch Tausende von Bauvorschriften, angefangen vom Baugesetzbuch über 16 Landesbauordnungen und eine Vielzahl kommunaler Bauvorschriften. Eine schnelle Entbürokratisierung klingt anders.

Alle drei Felder könnten eine Entlastung beim Thema bezahlbares Wohnen bieten. Doch leider tun sie das nicht. Zwischenfazit: Der Mangel an kommunalen Flächen macht Bauland so teuer, dass nicht mehr – oder zumindest nicht mehr günstig – gebaut werden kann. Die Förderung für den Eigenheimerwerb ist voller Auflagen und richtet sich an Haushalte, für die schon „mieten“ teuer ist. Statt Bauteilen produzieren wir Bauvorschriften in Serie. Alle drei Felder könnten eine Entlastung beim Thema bezahlbares Wohnen bieten. Doch leider tun sie das nicht.

Alles, worüber viel geredet wird, entpuppt sich derzeit noch als Sackgasse. Anders könnte es bei Initiativen sein, über die noch viel zu wenig gesprochen wird.

„Unter den aktuellen politischen und wirtschaftlichen Voraussetzungen können die sozial orientierten Wohnungsunternehmen nicht mehr in bezahlbaren Wohnungsbau investieren.“

Axel Gedaschko, Präsident, Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW)

Sie möchten sich rund um das Thema Immobilien informieren oder beraten lassen? Unsere Kollegen und Kolleginnen helfen Ihnen gerne weiter. Weitere Infos finden Sie auch in unserer Internetfiliale der Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau.